Milas'ta, Bodrum'da ve Yatağan'da birçok arsa sahibi elindeki tek katlı eski evi ya da boş arsayı nasıl değerlendireceğini düşünüyor. Kat karşılığı inşaat bunun en yaygın yoludur: arsa sahibi arsayı, müteahhit yapım işini koyar ve bitmiş bağımsız bölümler önceden anlaşılan şekilde paylaşılır. Uzakgiden olarak Milas'ta kat karşılığı inşaat sürecini arsa sahibinin her adımı görebileceği şekilde yürütüyoruz.
Kat karşılığı nasıl işler?
Kat karşılığı modelde arsa sahibi para ödemez. Yapımın maliyetini müteahhit üstlenir. Karşılığında, bina bittiğinde bağımsız bölümlerin bir kısmı müteahhide, bir kısmı arsa sahibine kalır. Hangi dairenin kime kalacağı, ne zaman teslim edileceği ve hangi malzemeyle yapılacağı baştan sözleşmeye yazılır.
Bu model doğru kurulduğunda iki taraf için de mantıklıdır. Yanlış kurulduğunda ise yarım kalmış binalar ve yıllarca süren davalar ortaya çıkar. Bu yüzden aşağıdaki konuları ilk görüşmede açıkça konuşuyoruz.
Arsa sahibinin dikkat etmesi gerekenler
Noterde düzenlenen sözleşme
Kat karşılığı sözleşmesi taşınmaz devri içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Elden imzalanan veya sadece imzası onaylanan sözleşmeler ileride geçersiz sayılabilir. Sözleşmeyi imzalamadan önce kendi avukatınıza okutmanızı öneriyoruz.
Paylaşım: yüzde değil, daire daire
Sözleşmede yalnızca bir yüzde yazmak yeterli değildir. Hangi katın, hangi cephenin ve hangi numaralı bağımsız bölümün kime kalacağı tek tek yazılmalıdır. Deniz veya manzara gören daire ile arka cephedeki daire aynı değerde değildir.
Tapu şerhi
Sözleşmenin tapuya şerh edilmesi, tarafların haklarını üçüncü kişilere karşı korur. Hangi şerhin konulacağını noter ve avukatınızla birlikte netleştirmeniz gerekir.
Aşamalı pay devri
Arsa payının tamamının en başta devredilmesi arsa sahibi için risklidir. Daha güvenli olan, payların kaba inşaat, ince işler ve iskân gibi aşamalara bağlanarak işin ilerlemesine göre devredilmesidir.
Teknik şartname
Kullanılacak malzemenin markası ve sınıfı sözleşmenin ekinde yazılı olmalıdır. "Birinci sınıf malzeme" gibi genel ifadeler tartışmaya açıktır. Biz şartnamede örneğin vitrifiye için Vitra veya Artema, seramik için Etili Seramik veya Yurtbay gibi somut markaları yazıyoruz.
Proje, ruhsat ve yapım: kim ne yapar?
Mimari projeyi anlaşmalı olduğumuz, Mimarlar Odası'na kayıtlı mimarımız hazırlıyor ve imzalıyor. Statik, elektrik ve mekanik projeler de yasanın istediği şekilde yetkili mühendisler tarafından hazırlanır. Yapı, belediyenin yetkilendirdiği yapı denetim firmasının denetiminde yükselir. Biz bu süreci baştan sona yürütüyor, inşaatı kendi ustalarımızla yapıyoruz.
- İlk görüşme: Arsanın imar durumunu, emsalini ve yola cephesini birlikte inceliyoruz.
- Ön tasarım: Arsaya kaç bağımsız bölüm sığdığını ve yaklaşık yerleşimini çıkarıyoruz.
- Sözleşme: Paylaşım, teslim süresi, şartname ve pay devri aşamaları noterde sözleşmeye bağlanır.
- Proje ve ruhsat: Projeler hazırlanır, belediyeden yapı ruhsatı alınır.
- Yapım: Kaba inşaat, çatı, cephe ve ince işler. Her aşamayı fotoğraf ve videoyla paylaşıyoruz.
- İskân ve teslim: Yapı kullanma izni alınır, daireler sözleşmedeki listeye göre teslim edilir.
Deprem bölgesinde yapmak
Muğla deprem riski taşıyan bir ildir; Milas ve çevresinde diri fay hatları bulunuyor. Bu nedenle yeni bir binada en önemli konu taşıyıcı sistemdir. Yürürlükteki deprem yönetmeliğine göre hazırlanan proje, zemin etüdü, doğru beton sınıfı ve denetimli donatı işçiliği pazarlık konusu değildir. Beton numune sonuçlarını ve yapı denetim raporlarını arsa sahibiyle paylaşıyoruz.
Paylaşım oranını neler belirler?
Kat karşılığı oranı için bölgede geçerli tek bir rakam yoktur. Oran her arsa için ayrı hesaplanır:
| Etken | Orana etkisi |
|---|---|
| İmar durumu ve emsal | Arsaya ne kadar inşaat alanı yapılabileceğini belirler. |
| Konum ve manzara | Dairelerin satış değerini, dolayısıyla paylaşımı etkiler. |
| Zemin durumu | Kayalık, eğimli veya dolgu zeminler temel maliyetini artırır. |
| Yıkım ve hafriyat | Arsada eski yapı varsa yıkım ve moloz maliyeti eklenir. |
| Şartname | Malzeme sınıfı, havuz, otopark ve peyzaj gibi beklentiler maliyeti değiştirir. |
| Kira yardımı ve ek ödemeler | Arsa sahibine yapım süresince kira ödenip ödenmeyeceği. |
Bu yüzden arsanızın imar bilgisi görülmeden oran konuşmuyoruz.
Neden Uzakgiden?
- Malzeme Milas'taki kendi teknik hırdavat mağazamızdan geldiği için şantiye malzeme beklemiyor.
- İnşaatı taşerona dağıtmıyoruz; işi kendi ustalarımız yapıyor.
- Şartnamede marka ve model yazıyoruz; söz verdiğimiz tarihte teslim ediyoruz.
- Şehir dışındaki arsa sahiplerine aşamaları fotoğraf ve videoyla gönderiyoruz.
Proje süreci hakkında daha fazla bilgi için mimarlık sayfamıza, iç mekân seçimleri için iç mimarlık sayfamıza bakabilirsiniz.
Arsanızı birlikte değerlendirmek için bizi arayın ya da WhatsApp'tan yazın; aynı gün dönüş yapıyoruz.